Dlaczego nie kupię akcji 100-SIO Synergia?

Dlaczego nie kupię akcji 100-SIO Synergia?

16 listopada, 2021 0 przez Crowdnews.pl

Jedną z aktualnie przeprowadzanych ofert na platformie Beesfund jest emisja spółki 100-SIO Synergia. Nie ukrywam, że nie przypadła mi do gustu. Oto powody.

Emisja akcji 100-SIO Synergia SA

EmitentEmitent100-SIO Synergia SA
BranżaBranżanieruchomości
Kwota zbiórkiKwota zbiórki1 999 999 PLN
Udział w kapitale nowych akcjiProcent oferowany18,25%
Wycena spółkiWycena spółki (według ceny emisyjnej) 9 mln zł
Cena emisyjnaCena emisyjna1,12 zł
Liczba oferowanych akcjiLiczba oferowanych akcji1 785 714 akcji serii D
Data zakończenia emisjiData zakończenia oferty 20.12.2021
Cel emisjiCel emisjipromocja, zakup nieruchomości
Strona emisjiStrona emisjihttps://emisja100sio.pl/
Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów

Moja subiektywna ocena:

Jak oceniam:

Wchodzę w to! Warto zaryzykować Trzeba się zastanowić Spore ryzyko To nie dla mnie Jak najdalej!

W trwającej do 20 grudnia br. ofercie spółka zamierza pozyskać 2 mln zł poprzez emisję 1.785.714 akcji serii D. Ich cenę emisyjną ustalono na 1,12 zł. Do tej pory na kapitał emitenta składa się 8 milionów akcji. Oznacza to, że spółkę wyceniono (pre-ipo) na 9 mln zł. Jest to niewiele, jeśli porównamy tę kwotę do wycen wielu innych emitentów. Jak zwykle jednak diabeł tkwi w szczegółach.

Napiszę wprost, że oferta mi się nie podoba. Postaram się w skrócie napisać do czego mam zastrzeżenia.

Już pierwsze wrażenie było negatywne. Na stronie emisji i w dokumencie ofertowym brakuje wielu informacji, które ułatwiłyby podjęcie decyzji inwestycyjnej. Nie mogłem też zadać tradycyjnych doprecyzujących pytań na stronie emisji, ale z tego co wiem – jest to spowodowane problemem technicznym z odpowiednią wtyczką facebooka, która jest wykorzystywana na platformach do zadawania emitentom pytań.

Moje pytania zadałem więc w komentarzu pod postem na profilu Beesfund.

Pytania do 100-SIO Synergia

Oto pytania, które zadałem:

1) „Własnych lub dzierżawionych nieruchomości spółka posiada obecnie 47”. Kto konkretnie jest właścicielem tych nieruchomości? Przychody emitenta to… 600 zł. Przychody z wynajmu nieruchomości trafiają do spółek zależnych?

2) Na stronie emisji znajduje się informacja „100-SIO” Synergia SA powstało w październiku 2020 roku jako 100% właściciel (spółka matka) dla grupy sześciu spółek.” Sprawdziłem dwie z podanych firm i dla obu według najnowszych danych z KRS właścicielami są Krzysztof Stosio oraz Lidia Zieniewicz-Stosio a nie emitent. O co chodzi?

3) Na stronie emisji przedstawiona jest rada nadzorcza. Przy 3 nazwiskach znajduje się informacja „Akcjonariusz 100-SIO Synergia SA”. Tymczasem według dokumentu ofertowego jedynymi właścicielami spółki są obecnie wymienieni wcześniej Krzysztof Stosio oraz Lidia Zieniewicz-Stosio.

4) Jeśli cały biznes operacyjny jest skupiony w spółkach zależnych to czy emitent przedstawi nam dane skonsolidowane (dokładny bilans i rachunek wyników)? Bardzo szczątkowe dane z dokumentu ofertowego uniemożliwiają nawet powierzchowną analizę opłacalności inwestycji. Fajnie jakby emitent wyjaśnił kto konkretnie jest właścicielem spółek zależnych bo dane ze strony emisji są sprzeczne z tym co widać w KRS 🙁.

Odpowiedzi spółki

Szczegółowych odpowiedzi bardzo szybko udzielił Pan Krzysztof Stosio – założyciel spółki i jej Prezes Zarządu. Oto one:

Kto konkretnie jest właścicielem?

Tak jak wskazuje informacja na stronie emisji: spółka posiada własne i dzierżawione w tym:

  • „100-SIO” SYNERGIA S.A. posiada zakupioną działkę pod główną inwestycję oraz w całości w całości zapłaconą cenę za lokal użytkowy w Koszalinie, dodatkowo posiada nieruchomość w Słupsku oraz zapłaconą zaliczkę za lokal użytkowy (garaż);

  • spółka 100% zależna „100-SIO” NIERUCHOMOŚCI Sp. z o.o. posiada 3 lokale mieszkalne, miejsce postojowe oraz lokal użytkowy – wszystko w Koszalinie;

  • spółka 100% zależna „100-SIO” APARTAMENTY Sp. z o.o. posiada 1 lokal oraz 4 miejsca postojowe – część w Koszalinie, część w Kołobrzegu;

  • pozostałe nieruchomości dzierżawione są od założycieli, zarządzanie cudzymi nieruchomościami obecnie nie jest celem samym w sobie ale obniżeniem kosztów obsługi za wyjątkiem akcjonariuszy i potencjalnych akcjonariuszy (przewidujemy w przyszłości taką usługę).

Spółki zależne

Tak ten fakt jest w trakcie aktualizacji, obecnie wszystkie dokumenty składane są drogą elektroniczną. Samo podwyższenie kapitału, które miało miejsce jeszcze w starym systemie dnia 27 kwietnia zostało zarejestrowane 22 września br. Do tego czasu nie mieliśmy prawa (akceptacji Sądu) modyfikacji zmian. Zakładamy, że uda się zakończyć te formalności do końca listopada 2021 roku.

Właściciele akcji 100-SIO

Tak, do czasu rozpoczęcia emisji było tylko 2 akcjonariuszy założycieli. Spółka posiada 3 serie emisji A,B,C.

A,B są uprzywilejowane, C nie. Doszło do sprzedaży pierwszych akcji serii C po zakończeniu prac organizacyjnych związanych z emisją przez założycieli.

Wyniki skonsolidowane

Wybrane dane finansowe są dostępne chociażby tutaj: https://ri.100sio.pl/wybrane-dane-finansowe/ – detaliczne bilanse i rachunki zysków i strat w KRS dla 4 spółek. 2 spółki zamykają pierwszy okres z końcem roku 2021. 

Przychody trafiają do spółek zależnych, docelowo konstrukcja ma wyglądać w następujący sposób – wszystkie aktywa posiada spółka akcyjna, a spółki zależne (z o.o.) realizują obsługę detaliczną z klientem.

Obecnie wszystkie zakupy nieruchomości odbywać się będą tylko i wyłącznie na „100-SIO” SYNERGIA S.A.

Dlaczego nie kupię akcji 100-SIO?

Jak napisałem we wstępie – oferta 100-SIO nie przypadła mi do gustu i na akcje spółki się nie zapiszę. Poniżej wymienię moje największe zastrzeżenia do emisji i samej spółki.

Nieaktualne dane

Wielokrotnie pisałem, że liczy się dla mnie tylko to co w oficjalnych dokumentach. Na stronie emisji czytamy, że emitent jest właścicielem grupy spółek zależnych. Jednak sprawdzenie tych firm w systemie KRS wykazało, że jedynymi właścicielami nie jest emitent, ale Krzysztof Stosio oraz Lidia Zieniewicz-Stosio.

Z odpowiedzi spółki wiemy, że dane w KRS są nieaktualne i że we wrześniu zarejestrowano dopiero zmiany wprowadzane w kwietniu. Ale to by znaczyło, że skoro w listopadzie nadal aktualnych danych nie widzę to „porządki” w grupie wykonano najwcześniej w czerwcu/lipcu. A dlaczego nie wcześniej?

Emitent jest podmiotem nowym. Powstał w ubiegłym roku a zarejestrowany został w lutym br. Dlaczego więc nie zrobiono porządków w strukturze grupy już na samym początku istnienia emitenta? Przecież na stronie emisji czytamy: „100-SIO” Synergia SA powstało w październiku 2020 roku jako 100% właściciel (spółka matka) dla grupy sześciu spółek„. Już ta sytuacja wystarczy, abym się wstrzymał z decyzją o kupnie akcji 100-SIO. Uważam, że spółka powinna się wstrzymać z emisją akcji do czasu zarejestrowania zmian właścicielskich w spółkach zależnych.

Inną kwestią jest fakt, że nic nie wiemy na jakiej zasadzie tych zmian dokonano. Czy emitent zaciągnął jakieś zobowiązanie u swoich głównych udziałowców tytułem przeniesienia praw własności? Bo chyba nie dostał udziałów w prezencie? To bardzo istotna kwestia, na której temat nie znajdziemy żadnych informacji w dokumencie ofertowym.

Cele emisji

Wśród celów emisji 100-SIO Synergia wymienia m.in. reklamę trwającej oferty i promocję emisji, zakup małych lokali usługowych i garaży, budowę budynku oraz zakup działki. Cele wymieniono w kolejności ich realizacji.

Oznacza to, że w przypadku słabego zainteresowania ofertą (a tak póki co jest) prawie wszystkie zebrane środki mogą być przeznaczone na reklamę emisji akcji. Nie jest to cel, który budowałby wartość firmy. Dopiero nadwyżka powyżej 100 tys. zł będzie przeznaczona na inwestycje w branży nieruchomości. Tu jednak też mam zastrzeżenia.

Ceny materiałów

Nie należę do osób, które stoją na stanowisku, że nieruchomości to pewna inwestycja i nie sposób na nich stracić. Nie można wcale wykluczyć, że mamy już do czynienia z bańką. Wystarczy sprawdzić o ile wzrosły ceny materiałów budowlanych. Pisze o tym zresztą sam emitent:

Sceny sklejki zarówno na rynku detalicznym, jak i hurtowym wzrosły w ciągu ostatnich miesięcy o kilkaset procent. W mniejszej skali, ale drożeją także inne materiały. Dlatego finalne koszty budowy lub koszty remontów posiadanych lub kupowanych nieruchomości mogą rosnąć i spowalniać działanie Emitenta.

Istnieje również dość poważny problem z dostępnością oraz ceną ekip budowlanych. Nie wiem czy to dobry moment na rozpoczęcie budowy czegokolwiek, tym bardziej że rosnące stopy procentowe wpłyną w przyszłości na dostępność kredytu, a więc i popyt na nieruchomości.

Popyt na nieruchomości

Obawiam się też o popyt na nieruchomości w długim terminie. Spójrzcie tylko na bardzo wymowny wykres, który znalazłem kiedyś w serwisie Stooq.pl:

Demografia w Polsce, wykres z serwisu Stooq.pl

Demografia w Polsce, wykres z serwisu Stooq.pl

Powyższego wykresu nie trzeba komentować. Warto się zastanowić jak będzie wyglądać popyt na nieruchomości w przyszłości. Oczywiście można odpowiedzieć, że w tej chwili popyt jest spory a wykres mówi o tym co będzie za kilka-kilkanaście lat. I to jest prawda, ale nie można zapominać o bardzo istotnej kwestii.

100-SIO Synergia nie zadebiutuje na giełdzie w ciągu najbliższych kilku lat. Dopiero za 5 lat spółka ma się zastanowić czy w ogóle chce wejść na GPW/NewConnect. Nawet jak odpowiedź będzie twierdząca to cały proces może zając kolejne 2 lata. Inwestycje w akcje 100-SIO trzeba więc traktować bardzo długoterminowo, a wtedy powyższy wykres nabiera dodatkowego znaczenia.

Mało danych w dokumencie ofertowym

Z lektury dokumentu ofertowego niewiele się dowiemy. Nie przybliża nam za bardzo spółki. Wzorem są dokumenty emitentów na platformie CrowdConnect. Rozumiem, że tutaj mamy z podmiotem o krótszej historii, ale i tak zabrakło bardzo wielu informacji.

Skoro emitent podaje, że jest właścicielem 6 spółek zależnych to powinniśmy w dokumencie ofertowym czegoś na ten temat się dowiedzieć. Ile są warte te spółki, w jaki sposób emitent wszedł w posiadanie udziałów, jakie są wyniki tych firm, czym się zajmują? Na te pytania nie znajdziemy odpowiedzi.

Przedstawiony w dokumencie ofertowym bilans 100-SIO Synergia jest bardzo szczątkowy. Wiemy, że aktywa mają wartość 815 tys. zł i w większości jest to majątek trwały. Nie wiemy jednak co konkretnie. Możemy się domyślać, że to głównie aport wniesiony za akcje serii B. Aport wyceniony był na 565 tysięcy złotych. Nie poznaliśmy jednak szczegółów tej wyceny.

Akcje serii A, B i C

Emitent jest podmiotem nowym – powstał w ubiegłym roku. Założyciele obejmowali akcje po 10 groszy. W dodatku akcje serii A i B są uprzywilejowane i dają więcej głosów na Walnym. Teraz po kilku-kilkunastu miesiącach akcje są oferowane po 1,12 zł. Po lekturze oficjalnych dokumentów (KRS oraz dokument ofertowy) nie widzę uzasadnienia takiej ceny. Nie wiem dlaczego miałbym za akcje płacić 11 razy więcej.

Uprzywilejowanie założycieli

Inwestując w jakąś spółkę oczekuję takiego samego prawa do decydowania o niej jak pozostali udziałowcy (oczywiście proporcjonalnie do wniesionego wkładu). Nie rozumiem więc specjalnego uprzywilejowania założycieli 100-SIO Synergia.

Bez względu na liczbę posiadanych akcji mają oni prawo wybierania wszystkich członków zarządu i wszystkich członków rady nadzorczej. W praktyce więc, nawet jakbym zainwestował 2 mln zł i objął 18% akcji spółki, to i tak nie mógłbym nawet umieścić „swojego człowieka” w radzie nadzorczej. Nowi inwestorzy mają sfinansować inwestycję, nie uzyskując w zamian nawet teoretycznego prawa do decydowania o firmie czy kontroli prac zarządu.

Program menadżerski

Wspomniane 18% może się szybko rozwodnić. Założyciele spółki i jej obecni właściciele będą po emisji nadal posiadać zdecydowaną większość głosów na Walnym (większość akcji + uprzywilejowanie) oraz pełnię władzy w Zarządzie i Radzie Nadzorczej. Tym bardziej potencjalni udziałowcy powinni obawiać się informacji ze strony emisji i dokumentu ofertowego:

Emitent nie wyklucza, że w przyszłości obecni i nowi kluczowi współpracownicy i managerowie zostaną objęci programem ESOP czyli opcji na akcje.

Taki zapis może nam sugerować, że główni udziałowcy nie będą mieli oporów, aby w przyszłości uchwalić kolejną emisję tanich akcji (po 10 groszy) skierowaną do siebie i głównych współpracowników.

Podsumowanie

Powyżej wymieniłem główne (i wcale nie wszystkie) powody, które spowodowały, że akcji 100-SIO Synergia nie kupię. Możliwe, że spółka nie jest taka zła, jak ja ją widzę. Spółka jednak nie dała sobie szansy, abym ją lepiej poznał. Brakuje zbyt wielu informacji na temat posiadanych przez emitenta aktywów.

Powyżej napisałem, że wcale nie jestem fanem inwestycji w nieruchomości w obecnym czasie i przy obecnych cenach. Jednak nawet gdybym chciał zainwestować to wolałbym sam kupić jakąś nieruchomość – choćby niewielką działkę. Emitent proponuje nam, że obejmując akcje sfinansujemy budowę a w zamian otrzymamy 18% udziałów, nie uzyskując przy tym nawet teoretycznego prawa do decydowania o biznesie. A przecież budowa, która ma ruszyć za nasze pieniądze będzie głównym aktywem firmy.

Możliwe, że po zarejestrowaniu zmian w KRS i poznaniu szczegółów objęcia przez 100-SIO Synergia udziałów w spółkach zależnych moje zdanie na temat trwającej emisji ulegnie zmianie. Na dzisiaj jednak nic mnie nie przekonuje do inwestycji w akcje. Zachęcam jednak do samodzielnego przeanalizowania oferty. Jestem ciekawy Waszych wniosków. Szczegóły emisji dostępne są na stronie emisja100sio.pl.


Lubisz moje teksty – polub też mój profil na Facebook-u.

Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych oraz autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.

Please follow and like us:
Czytaj też:   Udany I kwartał platformy Crowdway.pl