Elfland – zbyt dużo niejasności
27 czerwca, 2021Trwająca emisja akcji spółki Elfland mogłaby być jedną z bardziej interesujących. Na pierwszy rzut oka parametry oferty są dość interesujące. Wycena firmy nie jest z kosmosu, nowi akcjonariusze będą posiadać stosunkowo wysoki udział w kapitale a pomysł na biznes wydaje się być ciekawy. Niestety – im więcej chcę się dowiedzieć konkretów, tym bardziej jestem do emisji zniechęcony.
Emisja Elfland
 | Emitent | Elfland SA |
 | Branża | park rozrywki |
 | Kwota zbiórki | 2.000.003 zł |
 | Procent oferowany | 28,57% |
 | Wycena spółki pre-ipo (według ceny emisyjnej) | 4,6 - 5,2 mln zł |
 | Cena emisyjna | 7,83 zł - akcje serii B, 8,26 zł - akcje serii C, 8,70 zł - akcje serii D |
 | Liczba oferowanych akcji | 25.543 akcji serii B, 96.852 akcji serii C, 114.943 akcji serii D |
 | Data zakończenia oferty | 15.09.2021 |
 | Cel emisji | wyposażenie parku, drugi etap inwestycji |
 | Strona emisji | https://zainwestujwelfland.pl/ |
| Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów | |
Moja subiektywna ocena: |  |
Jak oceniam:  Wchodzę w to!  Warto zaryzykować  Trzeba się zastanowić  Spore ryzyko  To nie dla mnie  Jak najdalej! |
|
Akcje Elfland
Emitent ma bardzo ciekawy pomysł na biznes. Szczegółów nie będę oczywiście przytaczał – od tego jest strona emisji. Tu wspomnę tylko, że Elfland buduje w Nekli (30 minut drogi od Poznania) ekologiczny park rozrywki. Ma to być pierwszy z parków pod szyldem Elflandia. W przyszłości spółka chce stać się ogólnopolską lub nawet ogólnoświatową siecią.
Jak napisałem we wstępie, na pierwszy rzut oka parametry oferty wydają się być atrakcyjne. Spółka chce poprzez emisję akcji serii B, C i D pozyskać 2 mln zł. Środki te przeznaczy m.in. na:
- uzupełnienie wyposażenia parku,
- wytyczenie i realizację parkingu i alejek dla gości,
- budynki administracyjne i gastronomiczne, toalety,
- rozwój placu zabaw w drugim etapie inwestycji.
Do objęcia przez inwestorów jest łącznie ponad 237 tysięcy akcji w cenach emisyjnych od 7,83 zł do 8,70 zł (w zależności od serii akcji).
Wycena spółki
Spółka powstała niedawno, ale ma już spore doświadczenie w budowie parków rozrywki dla innych podmiotów. Działalność ta prowadzona była poprzez Actimo sp. z o.o. Teraz ta firma jest głównym (i prawie jedynym) aktywem nowo założonej spółki akcyjnej.
Actimo zostało wycenione przez biegłego rzeczoznawcę na 493 tysiące złotych. Wielka szkoda, że strona emisji ani dokument ofertowy nie zawierają żadnych szczegółów tej wyceny. Skoro dotyczy ona głównego składniku majątku, to w dobrym tonie byłoby zaznajomienie potencjalnych inwestorów ze szczegółami.
W zamian za aktywa spółki z o.o. (przypominam – wycena 493 tysiące zł) oraz kwotę 100 tysięcy złotych (wniesioną w 1/4) założyciele Elfland SA objęli 593.280 akcji spółki.
Ustalona cena emisyjna na podanym wyżej poziomie oznacza, że podczas emisji pakiet należący do założycieli wyceniony został na około 5 mln zł. Dla jasności przypomnę – założyciele zainwestowali 25 tysięcy, zobowiązali się do dopłacenia 75 tysięcy oraz wnieśli aktywa wycenione na prawie 0,5 mln zł. Trzeba przyznać, że wzrost wyceny w ciągu kilku tygodni robi wrażenie. Tym bardziej właśnie należałoby pokazać co konkretnie jest w tych aktywach.
Wątpliwości
Od początku lektury strony emisji mam wątpliwości do tej oferty. Pomijam już kwestię wyceny, która co prawda jest dużo niższa od innych emitentów, ale jak pokazałem i tak sporo przewyższa realną wartość posiadanego majątku. Przecież sam rzeczoznawca stwierdził, że aktywa te warte są mniej niż 0,5 mln zł.
Chcąc sobie wszystko poukładać zadałem spółce kilka pytań. Na odpowiedź czekałem tydzień, co już samo w sobie jest ostrzeżeniem. Istnieje ryzyko, że Elfland po emisji będzie jedną z wielu spółek, które zapominają o inwestorach. Skoro już teraz trzeba czekać tydzień na odpowiedź to co będzie po ofercie?
Oto zadane przeze mnie pytania:
Cytat ze strony emisji: „W celu realizacji inwestycji powołana została nowa spółka Elfland SA, do której został wniesiony aport całości przedsiębiorstwa spółki pod firmą Actimo sp. z o.o. (…) przedmiot aportu został wyceniony przez biegłego rewidenta na kwotę wynoszącą 493 000,00 zł. Aktywa związane z Parkiem Elfland wg szacunków Emitenta wynoszą 2.100.000 zł. Łącznie daje to kwotę wynoszącą 2.593.000 złotych. W skład wejdą:”.
1. Mam pytanie o końcówkę tego cytatu. Czyli „w skład wejdą”. Czy to oznacza, że aktywa te nie są jeszcze własnością spółki, ale wliczają już je Państwo do wyceny?
2. Nawet jeśli wliczymy wszystkie te aktywa mamy wycenę 2,6 mln zł, tymczasem wycena pre-ipo według cen emisyjnych to około 5 mln zł. Dlaczego?
3. Od kogo jest dzierżawiony grunt pod pierwszy plac zabaw? Czy to niezależny podmiot czy firma/osoba powiązana z emitentem?
Aktywa spółki
Na pierwsze pytanie spółka odpowiedziała:
W dniu redakcji strony emisji, która miała miejsce w lutym 2021, aktywa nie były jeszcze własnością spółki. Teraz już są.
Moje wątpliwości są tu podwójne. Mamy koniec czerwca i nie przyjmuję tłumaczenia, że tekst na stronę emisji pisano w lutym. Przecież w lutym spółka jeszcze nawet nie istniała!!! Na jakiej podstawie sporządzono stronę emisji na kilka miesięcy przed założeniem spółki, uchwaleniem podwyższenia kapitału i ustaleniem szczegółowych parametrów? Czy nie można było zaktualizować treści tuż przed startem zapisów?
Po drugie spółka w żaden sposób nie wyjaśniła, w jaki sposób stała się posiadaczem tych aktywów. Czy je odkupiła? Jeśli tak – to skąd miała na to środki? Przecież posiadała jedynie gotówkę wniesioną przez założycieli. A może zaciągnęła u założycieli pożyczkę? Skoro tak – to powinniśmy o tym wiedzieć.
Jest też możliwość, że wymienione aktywa są po prostu składnikami majątku Actimo sp. z o.o. Mam nadzieję, że jednak nie. Wtedy bowiem byłoby to kuriozalne. Spółka liczyłaby te aktywa podwójnie – raz podając wartość spółki zależnej a drugi raz – wymieniając po kolei składniki jej majątku. Nie mówiąc jednocześnie nic na temat zadłużenia spółki – córki a jest ono spore. A właśnie – kolejny minus dla emitenta za niepodanie wyników finansowych spółki zależnej. Przecież jak przyznaje sam emitent, jest ona głównym składnikiem majątku. Inwestorzy powinni poznać dokładne sprawozdanie Actimo sp. z o.o. wraz z informacją o zadłużeniu.
Wycena
Na drugie pytanie, o powody wycenienia spółki pre-ipo na poziomie 5 mln zł spółka odpowiada:
2,6 mln zł (z dniu 30 czerwca 3 mln zł) to jest suma zainwestowana przez założycieli spółki Elfland z funduszy własnych. Jest to suma wystarczająca by zakończyć 1 etap budowy parku, bez gastronomii, lecz z ośmioma dużymi atrakcjami. Do etapu nr 2 potrzebne będą 2 miliony zł, które mamy nadzieje zebrać dzięki inwestorom firmy Beesfund.
Czyli nadal nie wiemy nic na ten temat. Niby założyciele zainwestowali 3 mln zł, ale w jaki sposób??? Przecież spółka nie dysponowała takim kapitałem. To założyciele sami „wyłożyli” te środki? Kto więc jest właścicielem majątku – założyciele czy spółka?
3 mln zł, które jak podaje spółka, wyłożyli założyciele i 2 miliony zł, które mają wyłożyć nowi inwestorzy rzeczywiście daje 5 mln zł, ale wycena 5 mln zł jest już teraz – przed emisją. Po emisji będzie to 7 mln zł.
Jak widać, spółka tą odpowiedzią w żaden sposób nie pozwoliła nam lepiej zrozumieć wycenę.
Grunt
Na stronie emisji spółka chwali się, że udało jej się pozyskać grunt pod budowę parku rozrywki (dzierżawa na 99 lat). Coś mnie podkusiło i zapytałem o drugą stronę transakcji. Intuicja mnie nie zawiodła. Spółka odpowiada:
Grunt jest dzierżawiony od Pani Joanny Jędrzejczak, założycielki spółki Elfland.
Według mnie jest to na tyle istotna informacja, że powinna być wyraźnie zaznaczona we wszystkich materiałach na temat emisji. Mamy bowiem do czynienia z kolejnym czynnikiem ryzyka. Nie wiemy nic na temat warunków dzierżawy. W jaki sposób będzie ustalana cena?
Zastanawia mnie też dlaczego grunt nie został wniesiony aportem do spółki. Byłby to sygnał, że Pani Jędrzejczak mocno wierzy w powodzenie projektu. Teraz w przypadku porażki spółki ogłosi niewypłacalność, stracą inwestorzy kupujący akcje, ale grunt i tak trafi z powrotem do Pani Jędrzejczak.
Podsumowanie
Takich wątpliwości jest więcej. Kolejnym przykładem są podane cele emisji. Wymieniłem je powyżej. Na stronie emisji możemy przeczytać, że już na koniec czerwca park zostanie otwarty. Tymczasem w celach znajdują się m.in. wytyczenie parkingu, budowa toalet czy małej gastronomii. Czy to znaczy, że teraz klienci parku nie będą mieli gdzie zaparkować samochodu, ani skorzystać z toalety?
Albo więc coś jest nie tak z podanymi celami emisji, albo znów mamy do czynienia z nieaktualną treścią na stronie. Obie sytuacje dyskwalifikują ofertę w moich oczach.
Zachęcam jednak do samodzielnego przyjrzenia się emisji. Jak zawsze – będę wdzięczny za podzielenie się swoimi wnioskami.
Lubisz moje teksty? Polub też mój profil na Facebook-u
Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych i autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.
