Od kilku dni na platformie Beesfund promowana jest emisja akcji spółki Implant. Niestety na stronie emisji oraz w dokumencie ofertowym nie znalazłem odpowiedzi na kluczowe pytania.
 | Emitent | Implant S.A. |
 | Branża | nieruchomości |
 | Kwota zbiórki | 4 mln zł |
 | Procent oferowany | 9,09% |
 | Wycena spółki (według ceny emisyjnej) | 37 - 41 mln zł |
 | Cena emisyjna | 37,05 zł - akcje serii B 39,11 zł - akcje serii C 41,17 zł - akcje serii D |
 | Liczba oferowanych akcji | 5.398 akcji serii B 46.024 akcji serii C 48.579 akcji serii D |
 | Data zakończenia oferty | 26.05.2021 |
 | Cel emisji | instalacja pomp ciepła, budowa i wyposażenie studia kulinarnego i 5 barów, finalizacja budowy części retailowej, marketing, Łapacz Smogu |
 | Strona emisji | https://implantyourself.com/ |
| Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów | |
Moja subiektywna ocena: |  |
Jak oceniam:  Wchodzę w to!  Warto zaryzykować  Trzeba się zastanowić  Spore ryzyko  To nie dla mnie  Jak najdalej! |
|
Emisja akcji Implant SA
Na początek podstawowe dane o spółce i trwającej emisji. Emitent buduje w centrum Warszawy największy na świecie obiekt kontenerowy typu Food & Art Park. Na dzierżawionej działce o powierzchni ponad 10.000 m2 Implant (a właściwie jego spółka zależna) tworzy miejsce, które zgodnie z duchem EKO chce być podstawowym punktem na gastronomiczno-kulturalnej mapie.
W Polsce nikt nie stworzył jeszcze tego typu projektu, jednak na świecie miejsca takie cieszą się sporym powodzeniem. Spółka podaje przykłady Box Park i POP Brixton w Londynie czy Common Ground w Seulu.
Ciężko w prosty sposób wytłumaczyć koncepcję. Najlepiej odwiedzić stronę emisji lub stronę projektu oraz obejrzeć film, w którym przedstawiciele emitenta tłumaczą czym będzie Implant.
Sam emitent jest podmiotem nowym. Zarejestrowany został w październiku 2020 roku a na jego kapitał składa się 1 mln akcji o wartości nominalnej 10 groszy każda. Ze strony emisji możemy się dowiedzieć, że „Implant S.A. jest właścicielem 100% udziałów w NEH sp. z o.o. i czerpie 100% zysków z obecnych i przyszłych projektów”.
Parametry emisji
W trwającej emisji Implant SA oferuje 100.001 akcji w celu pozyskania od inwestorów kwoty blisko 4 mln zł. Środki te spółka zamierza wydać na dokończenie budowy i wyposażenie oraz działania marketingowe.
Podobnie, jak ma to miejsce przy innych ofertach promowanych na platformie Beesfund, emisja podzielona została na trzy transze. W pierwszej kolejności inwestorzy mieli możliwość objęcia 5.398 akcji serii B w cenie emisyjnej 37,05 zł. Pula najtańszych akcji już się wyczerpała i teraz można zapisywać się na 46.024 akcji serii C po cenie emisyjnej 39,11 zł. Gdy i te akcje zostaną objęte wtedy w ofercie pozostaną walory serii D w cenie emisyjnej 41,17 zł.
Emisja potrwa maksymalnie do 26.05.2021 roku i dojdzie do skutku pod warunkiem, że inwestorzy obejmą akcje o łącznej wartości minimum 400 tys. zł.
Do tej pory w ofercie wzięły udział 73 osoby, które zainwestowały ponad 204 tys. zł.
Moja ocena emisji
Jak to często bywa przy ofertach crowdfundingowych, strona emisji przypomina folder reklamowy. Bez problemu znajdziemy informację o planowanej liczbie gości, szacowanym przychodzie, planach na zwiększenie obrotów, dotychczasowym finansowaniu. Jest nawet informacja, że z emisji obligacji NEH sp. z o.o. pozyskała 15 mln zł a „emitent na bieżąco wywiązuje się ze swoich obowiązków względem obligatariuszy”. W takich sytuacjach zapala mi się lampka ostrzegawcza. Pomijam to, że napisano o wywiązywaniu się z zobowiązań przez emitenta, podczas gdy obligacje wyemitowała spółka z o.o. Taki komunikat jest dla mnie jednak sygnałem, że spłata swoich długów jest dla firmy jakimś niebywałym sukcesem, którym trzeba się pochwalić na stronie internetowej.
Nie widzę nic złego w traktowaniu strony emisji jak folderu reklamowego. To zupełnie zrozumiałe, że firma chce pokazać się z jak najlepszej strony i podkreślić swoje atuty oraz szanse. Oczekuję jednak, że na stronie oraz w dokumencie ofertowym odnajdę wszystkie informacje niezbędne do oceny emisji.
Wytyczne KNF
Moje zdanie podziela również Komisja Nadzoru Finansowego. Pisałem o tym w tekście Wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla emitentów. Przypomnę fragmenty wpisu o wytycznych KNF:
Należy rzetelnie informować inwestorów o możliwości poniesienia straty a także jasno informować o dotychczasowych wynikach. Nawet jeśli były one złe.
Emitenci muszą zapewnić wszystkim inwestorom równy i jednakowy dostęp do informacji publikowanych w związku z ofertą. Wszelkie informacje udostępnione na indywidualną prośbę jednego inwestora powinny być opublikowane na stronie emisji.
Problem zauważyła Komisja Nadzoru Finansowego i w swoich wytycznych nakazuje przedstawienie m.in.:
-
rzetelnie, krok po kroku historię powstania spółki,
-
informacje o strukturze własnościowej i beneficjencie rzeczywistym,
-
dane o posiadanym majątku,
-
kondycję finansową spółek z grupy,
-
informację o rzeczywistym beneficjencie środków z emisji, jeśli emitent jest podmiotem zawiązanym jedynie na potrzeby przeprowadzenia oferty.
Wytyczne KNF przypominam w tym miejscu nieprzypadkowo. Zdaje się, że emitent o nich nie słyszał lub też może specjalnie nie zamierza ich respektować.
Informacje na stronie emisji
Ani w dokumencie ofertowym, ani na stronie emisji nie ma żadnych informacji dotyczących dotychczasowych wyników finansowych. Sama spółka akcyjna powstała zaledwie kilka miesięcy temu. Oczywistym jest, że nie posiada jeszcze historii finansowej, ale zasadnym jest w takim razie opublikowanie danych finansowych spółki z o.o., która w 100% należy do emitenta.
Jeden z inwestorów zapytał o wyniki finansowe na forum i otrzymał odpowiedź, że „informacje te wysyłamy wszystkim zainteresowanym na mail”. Dla mnie jest to niezrozumiałe. Spółka chce pozyskać od inwestorów 4 mln zł a nie zamierza nawet opublikować publicznie informacji o swoich finansach. Jaki jest w tym cel i sens? Ukrycie danych przed konkurencją? Przecież i tak każdy może napisać maila z prośbą o te dane – także konkurencja.
W moim odczuciu wytłumaczenie jest jedno – wyniki są aż tak złe, że spółka chce je ukryć jak tylko się da. Tylko czy w taki sposób można zyskać zaufanie ze strony inwestora? W zasadzie powinienem na tym zakończyć swój tekst.
Jeśli na stronie emisji i w dokumencie ofertowym nie ma tak podstawowych informacji to spółka nie nadaje się do inwestycji według moich zasad. Wiem jednak, że na rynku crowdfundingu jest sporo inwestorów z dużo większym apetytem na ryzyko. Świadczy o tym chociażby fakt, że w Implant zainwestowało już kilkadziesiąt osób. Ciekawe ilu z nich poprosiło mailem o wyniki finansowe?
Pytania do spółki
Z myślą o inwestorach, którzy zastanawiają się nad kupnem akcji Implant SA zadałem na stronie emisji kilka pytań. Nie wyobrażam sobie zainwestowania w spółkę nie znając odpowiedzi na nie.
- W jaki sposób dokonano wyceny spółki akcyjnej?
- Czy spółka zakłada przeprowadzenie kolejnych emisji akcji?
- Skąd będą pochodzić środki na spłatę obligacji zapadających w tym roku? Czy będzie to rolowanie obligacji?
- Czy wymienione na stronie planowane finansowanie (nowa emisja obligacji, inwestor) będą wystarczające do ekspansji w nowych miastach?
- NEH sp. z o.o. w całości należy do Implant. W jaki sposób dokonano transakcji, skoro wniesiony kapitał to 25 tys. zł? Czy środki na wykup sp. z o.o. pochodziły ze wspomnianej pożyczki od założycieli? Ile kosztowała sp. z o.o.?
- Czy cena emisyjna 1 mln akcji serii A wynosiła 10 groszy?
- Dlaczego spółka nie opublikowała na stronie wyników, ale konieczne jest pisanie maila z prośbą o dane? W eKRS nie widzę wyników za 2019 r. Co jest przyczyną?
Wycena Implant SA
Ustalając cenę emisyjną w przedziale 37,05 – 41,17 zł wyceniono Implant SA na poziomie 37 – 41 mln zł. To sporo, biorąc pod uwagę, że Implant (ani jego spółka zależna) nie jest właścicielem działki, ale dzierżawcą płacącym niemałe pieniądze. W przedstawionych przez emitenta materiałach brakuje informacji, jakim sposobem wyceniono spółkę i co było do tego podstawą. Mimo wspomnianych wytycznych KNF, nie wiem jakim Implant SA dysponuje majątkiem. Znalazła się informacja, że emitent posiada 100% udziałów w NEH sp. z o.o. Jakim jednak majątkiem dysponuje spółka zależna? Czy uzasadnia on wycenę emitenta na poziomie 40 mln zł?
Kolejne emisje akcji i finansowanie
Pytanie nr 2 i nr 4 są ze sobą związane. Spółka, choć projekt w Warszawie stawia już od kilku lat i ma spore opóźnienia, zapowiada, że wkrótce podobne miejsca wybuduje w Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi, Pradze i Bukareszcie. Ile to będzie kosztowało? Skąd firma pozyska na to środki? Jeśli na tym etapie spółka zakłada kolejne emisje akcji to potencjalny inwestor powinien o tym wiedzieć. Rozwodnienie kapitału jest jednym z największych ryzyk inwestycyjnych, dlatego przydałaby się jasna deklaracja ze strony emitenta.
Spłata obligacji
Na stronie emisji znajdziemy informację o strukturze finansowania projektu. Wynika z nich, że budowa pierwszego etapu jest zakończona w 70% i do tej pory zapewniono finansowanie na poziomie 18,2 mln zł. Z tej kwoty 15 mln zł pochodziło z emisji obligacji a 3,2 mln zł z wkładu założycieli. Zaplanowane środki to 4 mln zł z trwającej emisji akcji, 4 mln zł z kolejnej emisji obligacji i 3 mln zł od inwestora prywatnego.
Obligacje mają to do siebie, że trzeba je spłacić. Moje pytanie o źródło spłaty jest o tyle zasadne, że z danych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych wynika, że jeszcze w tym roku zapadają obligacje NEH sp. z o.o. o wartości nominalnej ponad 7 mln zł. W I kwartale przyszłego roku (a więc za rok) będzie trzeba spłacić obligacje kolejnych serii o wartości ponad 6,1 mln zł. Podaję tu samą wartość nominalną – bez odsetek wynoszących 7,2%.
Częstą praktyką jest rolowanie obligacji, czyli odroczenie terminu spłaty, w zamian za obligacje kolejnych serii. Co jednak, jeśli nabywcy obligacji na to się nie zgodzą i zażądają spłaty? Jest to realne rozwiązanie, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe. Na stronie emisji jest mowa tylko o nowej emisji na kwotę 4 mln zł, która ma posłużyć sfinansowaniu końcowego etapu budowy. Brakuje mi informacji co z obligacjami wygasającymi w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Przypomnę, że chodzi tu o kwotę ponad 13 mln zł plus odsetki.
Wykup NEH sp z o.o.
Jak już napisałem, NEH sp. z o.o. należy w 100% do emitenta. Brakuje mi jednak informacji – za jaką kwotę spółka z o.o. została przejęta i skąd pochodziły środki. Nie wiem też czy udziały w spółce zależnej to jedyny majątek emitenta. Jeśli tak, to informacja o tym, za ile spółka z o.o. została kupiona byłaby bardzo pomocna w ocenie czy wycena emitenta na poziomie 40 mln zł jest uzasadniona.
Cena emisyjna akcji serii A
Do tej pory na kapitał akcyjny emitenta składa się 1 mln akcji o wartości nominalnej 10 groszy każda. Z informacji w KRS wynika, że kapitał akcyjny został wniesiony w 1/4. Założyciele spółki wpłacili więc 25 tysięcy złotych. Jak już wspomniałem – nie mam dostępu do sprawozdań za 2019, a tym bardziej za 2020 rok. Domyślam się jednak, że akcje serii A zostały objęte po nominale czyli po 10 groszy. Stąd moje poprzednie pytanie – skąd środki na wykup sp. z o.o.? Była mowa o pożyczce udzielonej przez założycieli. Nie wiem czy chodzi tu o wspomniane 3,2 mln zł wkładu założycieli, które posłużyło w I etapie budowy, czy może założyciele pożyczyli środki na wykup sp. z o.o.
Jeśli jednak byłaby to kwota około 3 mln zł to skąd teraz wycena emitenta na poziomie 40 mln zł?
Brak wyników
O braku wyników w dokumencie ofertowym i na stronie emisji już wspominałem. Jest to dla mnie sytuacja dyskwalifikująca spółkę. Powtórzę raz jeszcze – nie wiem dlaczego mam się fatygować i pisać maile z prośbą o tak podstawowe dane. W swoich analizach opieram się tylko na tym co oficjalne i opublikowane. Postanowiłem zatem sam sprawdzić sprawozdanie finansowe w systemie eKRS. Dopiero wtedy odkryłem, że są dwie spółki NEH. Dlaczego nie ma o tym ani słowa na stronie emisji???
NEH sp. z o.o. sp. komandytowa
Tu mam prawdziwą zagadkę. Na stronie emisji jest wyraźna informacja: „Implant S.A. jest właścicielem 100% NEH Sp. z o.o. i czerpie 100% zysków z obecnych i przyszłych projektów”. W kilku miejscach w Internecie jest jednak inna informacja. Przykładowo na stronie https://www.urbanity.pl znajdziemy informację, że inwestorem projektu jest Nowa Epoka Handlu Sp. z o.o. Sp.k.. Podobną informację odnalazłem na stronie Obligacje.pl:
Będąca emitentem NEH Sp. z o.o. jest wspólnikiem i komplementariuszem spółki NEH Sp. z o.o. Nowa Epoka Handlu sp. k. realizującej projekt Implant przy ul. Chmielnej w Warszawie.
Zadałem więc spółce jeszcze jedna pytanie, by się upewnić czy podane powyżej informacje są może błędne albo nieaktualne:
I jeszcze jako uzupełnienie, bo nie jestem pewien czy wszystko dobrze zrozumiałem. Inwestorem i wykonawcą projektu jest NEH sp. z o.o. sp. komandytowa, w której komplementariuszem odpowiadającym całym swoim majątkiem jest NEH sp. z o.o. I ta spółka z o.o. posiada 10% udziału w zyskach, natomiast pozostałe 90% należy do 5 osób fizycznych, które za zobowiązania odpowiadają do wysokości wniesionego wkładu, tj. do kwoty 25 tys. zł? I spółka akcyjna, która teraz emituje akcje ma 100% udziałów w sp. z o.o., która z kolei ma 10% udziału w zyskach sp. z o.o. sp. komandytowej, która jest inwestorem w Inplancie? Tak wynika z informacji dodatkowej do sprawozdania finansowego za 2018 rok. Coś się zmieniło od tego czasu?
Sprawozdanie NEH sp. z o.o. sp. k.
To nie pomyłka. Sprawdziłem ostatnie dostępne sprawozdanie za 2018 rok i przekonałem się, że wyniki są słabe. Spodziewałem się tego – przychodów przecież jeszcze nie ma a dzierżawę płacić trzeba. Przychody przez cały 2018 rok były symboliczne i wyniosły 3 tys. zł. Koszty działalności operacyjnej wyniosły natomiast ponad 1,1 mln zł. Nic więc dziwnego, że fundusze własne spółki (bezpośredniego inwestora w projekcie) były na sporym minusie (-1,7 mln zł). Jak wygląda sytuacja obecnie (po ponad 2 latach) mogę się tylko domyślać. Przecież projekt jeszcze nie ruszył a koszty (chociażby gigantyczny czynsz) trzeba płacić.
Prawdziwa bomba kryje się jednak w niepozornym dokumencie, który nazywa się „informacją dodatkową”. Punkt 7. przedstawia dane o strukturze kapitału podstawowego NEH Sp. z o.o. sp. k. Możemy się z niego dowiedzieć, że NEH Sp. z o.o. (należąca do emitenta) jest komplementariuszem, który za zobowiązania spółki odpowiada całym swoim majątkiem. Udziałowcem NEH Sp. z o.o. sp. k. jest też 5 osób fizycznych. Oni są komandytariuszami, czyli za zobowiązania odpowiadają tylko do kwoty wniesionego wkładu (razem 25 tys. zł).
Udział w zyskach
NEH sp. z o.o., choć odpowiada całym swoim majątkiem to posiada jedynie… 10% udziału w zyskach inwestora projektu. Pozostałe 90% należy do tych 5 osób fizycznych. Sytuacja ta wymaga wyjaśnienia – albo informacje na stronie emisji, mówiące o czerpaniu 100% zysków z obecnego projektu są wprowadzające w błąd, albo dane w sprawozdaniu finansowym za 2018 rok są nieaktualne. Wtedy tym bardziej konieczne jest opublikowanie na stronie emisji wszystkich aktualnych dokumentów.
Podsumowanie
Chyba nie muszę pisać jaka jest moja końcowa ocena emisji. Nawet nie czekam na odpowiedź ze strony spółki. Pytanie zadałem po to, by odpowiedzi mogły ułatwić podjęcie decyzji potencjalnym inwestorom. Ja unikam spółek, które tak oszczędnie dawkują informacje.
Osobną kwestią są ryzyka. Mam wrażenie, że emitent nie docenia (lub nie chce docenić) ryzyka wypowiedzenia umowy dzierżawy działki. Umowa jest odnawiana na 2-letnie okresy i może nadejść ten moment, gdy zostanie wypowiedziana. Na stronie emisji czytamy, że w takiej sytuacji kontenery zostaną przeniesione na inne miejsce. Pamiętajmy jednak, jak ważną rolę gra lokalizacja projektu. Czy projekt w ścisłym centrum Warszawy a projekt gdzieś na obrzeżach będzie wart tyle samo?
Opóźnienie
Zwróciłem też uwagę na spore opóźnienia w projekcie. Spójrzmy na cytaty z serwisów internetowych.
Implant Warszawa Chmielna 75. Na bliskiej Woli we wrześniu/październiku 2018 miała rozpocząć się budowa „ultranowoczesnego kompleksu” zbudowanego z ponad 270 kontenerów modułowych (…). Nietypowe tymczasowe centrum handlu i rozrywki nie powstanie jednak zgodnie z zakładanymi planami.
Warszawa.naszemiasto.pl 28.11.2018
Firma Nowa Epoka Handlu rozpoczyna realizację długo wyczekiwanej inwestycji Implant (…). Budowa ruszy prawdopodobnie jeszcze w tym miesiącu i potrwa około 3 miesięcy.
Nowawarszawa.pl 18.04.2020
Na rogu Chmielnej i Żelaznej, tuż przy torowisku linii średnicowej, powstanie Implant. (…) – Pod koniec 2020 roku chcemy oddać obiekt do użytku – słyszę.
Warszawa.naszemiasto.pl 20.08.2020
Teraz czytamy na stronie emisji, że otwarcie projektu nastąpi na przełomie II/III kwartału 2021 r. Czy tak będzie? Wkrótce się przekonamy. Jeśli chcesz partycypować w projekcie to odsyłam na stronę emisji. Warto też chyba zapoznać się z odpowiedziami na moje pytania, żeby rozwiać ewentualne wątpliwości. Odpowiedzi mają się pojawić w poniedziałek.
Lubisz moje teksty? Polub mój profil na Facebook-u
Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych i autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.
