Spółka IronResorts odpowiedziała na moje wątpliwości dotyczące porównywania powstającego projektu ze światowymi gigantami hotelarstwa. Zapraszam do zapoznania się ze stanowiskiem emitenta.
Emisja akcji IronResorts SA
 | Emitent | IronResorts SA |
 | Branża | ośrodek treningowo-rekreacyjny |
 | Kwota zbiórki | 3.999.998 PLN |
 | Procent oferowany | 32% |
 | Wycena spółki (według ceny emisyjnej) | 8,5 mln zł |
 | Cena emisyjna | 34 zł |
 | Liczba oferowanych akcji | 117.647 akcji serii B |
 | Data zakończenia oferty | 26.11.2021 |
 | Cel emisji | budowa drugiego skrzydła obiektu, wyposażenie, budowa spa, instalacja fotowoltaiczna, rozbudowa parkingu, marketing |
 | Strona emisji | https://ironresorts.pl/ |
Wczoraj w tekście opisałem w skrócie ciekawą emisję, która trwa na platformie Emiteo. Projekt jest bardzo ciekawy, ale nie znalazł uznania w moich oczach z uwagi na wycenę spółki. Moje wątpliwości wzbudziła szczególnie analiza porównawcza, w której IronResorts wyceniono na podstawie porównania planowanych wyników emitenta ze wskaźnikami giełdowymi największych światowych holdingów z branży hotelowej.
Pytania do IronResorts
Przypomnę moje pytanie z tym związane, które zadałem na stronie emisji (plus dodatkowe pytanie o kapitały własne).
1) Mam pytanie o fundusze własne. Kapitał zapasowy w 2020 roku wynosił 209 tys. zł. W 2021 wzrósł do ponad 2 mln zł. Czym jest to spowodowane? Bo zdaje się, że akcje były obejmowane po nominale a firma też z wiadomych względów zysków jeszcze nie osiągnęła.
2) Wątpliwości budzi wycena projektu – wg DCF wynosi 8,5 mln zł, a więc wyraźnie mniej niż wycena firmy w trwającej emisji. Na dużo więcej projekt został wyceniony wg analizy porównawczej. Ale czy jest sens porównywać powstający dopiero ośrodek z kilkunastoma pokojami do globalnych sieci typu Marriott czy Hilton (550 tysięcy pokoi)? Tym bardziej w obecnej sytuacji pandemicznej, która zachwiała wynikami firm hotelowych. Obecnie Marriott jest wyceniany na poziomie C/Z 4938 a C/WK 216!!! To nie jest normalna sytuacja i mocno wypacza sens analizy porównawczej.
Odpowiedź spółki
Oto odpowiedź, której udzielił Pan Lech Jaroniec, Prezes spółki:
Ad 1. Wzrost wartości kapitału zapasowego spółki w 2021 r. wynika z konwersji pożyczek udziałowców na udziały w podwyższonym kapitale zakładowym spółki. Konwersja pożyczek oraz podwyższenie kapitału zakładowego spółki miało miejsce jeszcze na etapie przed przekształceniem spółki ze spółki z o.o. w spółkę akcyjną. Nadwyżka ceny emisyjnej nowych udziałów ponad wartość nominalną obejmowanych udziałów została przelana na kapitał zapasowy spółki. Okoliczności te opisane są w pkt 1.6 dokumentu ofertowego (informacje finansowe).
Analiza porównawcza
Ad 2. Pozwolę sobie zacytować odpowiedź niezależnego analityka, który przygotowywał dla nas wycenę:
“Wycena Iron Resorts została przygotowana w oparciu o 2 niezależne metody: zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) oraz metody porównawczej wskaźnikowej. Uzyskane wyniki zostały następnie uśrednione z wykorzystaniem metody, w której równą wagę (po 50%) przypisuje się wycenom sporządzonym za pomocą metod dochodowych i porównawczych. Dzięki takiemu zabiegowi, chcąc być jak najbardziej obiektywny, uzyskuje się wartość leżącą pomiędzy skrajnymi wycenami, osiągając efekt rynkowości.Stosowanie różnych metod to powszechna praktyka rynkowa, która pozwala na uniezależnienie się od 1 wyceny, która mogłaby być w jakiś sposób zaburzona.
Jeśli zaś chodzi o dobór bazy porównawczej to oczywiście idealnie byłoby znalezienie kilku lub nawet kilkunastu podobnych obiektów (wg wielkości, lokalizacji, potencjału, doświadczenia właścicieli etc), najlepiej takich, które są notowane na giełdzie i dla których dostępne są dane finansowe (historyczne i prognozy) oraz wycena rynkowa (bardziej obiektywna niż subiektywna wycena samych właścicieli).
Odsłaniając trochę kulis, przeanalizowano rodzimy sektor GPW: Hotele i restauracje, w którym znajduje się 7 spółek, tj.: EAT (AMREST), INF (INTERFERI), MEX (MEXPOLSKA), NTU (NOVATURAS), RBW (RAINBOW), SFS (SFINKS), TMR (TATRY). Niestety, żadna z nich nie jest nawet minimalnie zbliżona do przedmiotu działalności Iron Resort, nie mówiąc już o zbudowaniu odpowiednio licznej bazy porównawczej. Dlatego też zdecydowano się na porównanie do uśrednionych wskaźników największych marek hotelowych, których Spółki – właściciele są notowani na giełdach, a same obiekty mają ugruntowaną pozycję na światowym rynku, a co za tym idzie są mniej wrażliwe na wahania rynkowe spowodowane m.in. covidem, który dotknął sektor na całym świecie.
Warto podkreślić, iż przed inwestycją każdy inwestor powinien samodzielnie przeanalizować i ocenić potencjalną inwestycję przed pojęciem decyzji.”
Mój komentarz
Bardzo dziękuję za odpowiedzi. Co do kwestii wyceny porównawczej to oczywiście muszę zgodzić się, że wymienione 7 spółek z warszawskiej giełdy nie za bardzo nadaje się do takiej analizy. Działają one w innym segmencie branży. Mało sensowne jest zestawienie IronResorts, który będzie prowadził ośrodek dla triathlonistów z taką spółką jak AmRest, która zatrudnia ponad 20 tysięcy pracowników i prowadzi lokale gastronomiczne w kilkunastu krajach świata.
Nadal jednak uważam, że porównanie emitenta z takimi tuzami jak Marriott czy Hilton również wypacza wynik analizy. To całkowicie inna liga, jak również inny profil działalności. Zgadzam się, że w tym przypadku mamy problem ze znalezieniem odpowiednich firm do analizy. Trzeba by dobrze poszukać w transakcjach na rynku niepublicznym.
Dla mnie większą wartość miałaby lektura operatu szacunkowego inwestycji niż jej porównanie z Hiltonem.
Podsumowanie
Przypominam również o tym, że obecne wyniki spółek z branży są wypaczone covidem. Niskie zyski spowodowały, że teraz firmy są notowane na wysokich wskaźnikach rynkowych, co w długim terminie jest nie do utrzymania.
Pamiętajmy też, że IronResorts SA będzie spółką pozagiełdową (przynajmniej w najbliższych latach). To wymaga odpowiednio dużego dyskonta, którego ja w przedstawionej analizie nie znalazłem. W pełni zgadzam się oczywiście z ostatnim zdaniem: „każdy inwestor powinien samodzielnie przeanalizować i ocenić potencjalną inwestycję przed pojęciem decyzji”.
W tym celu zachęcam do zapoznania się ze stroną emisji oraz z dokumentem ofertowym.
Lubisz moje teksty – polub też mój profil na Facebook-u.
Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych oraz autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.
