Office Cowork Centre – nie sposób zrozumieć wycenę

Office Cowork Centre – nie sposób zrozumieć wycenę

6 lipca, 2021 0 przez Crowdnews.pl

Od trzech tygodni na platformie Beesfund trwa emisja akcji spółki Office Cowork Centre. Do tej pory na ofertę skusiło się jedynie 8 inwestorów. Nie dziwię się tak słabemu wynikowi.

Emisja Office Cowork Centre

EmitentEmitentOffice&Cowork Centre SA
BranżaBranżawynajem nieruchomości
Kwota zbiórkiKwota zbiórki4.400.000 zł
Udział w kapitale nowych akcjiProcent oferowany13%
Wycena spółkiWycena spółki pre-ipo (według ceny emisyjnej) 32 - 36 mln zł
Cena emisyjnaCena emisyjna32,00 zł - akcje serii B
34,00 zł - akcje serii C
36,00 - akcje serii D
Liczba oferowanych akcjiLiczba oferowanych akcji50.000 akcji serii B
40.000 akcji serii C
40.000 akcji serii D
Data zakończenia emisjiData zakończenia oferty 16.09.2021
Cel emisjiCel emisjiakwizycja, uruchomienie nowych lokalizacji, optymalizacja procesów
Strona emisjiStrona emisjihttps://emisja-occ.pl/
Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów

Moja subiektywna ocena:

Jak oceniam:

Wchodzę w to! Warto zaryzykować Trzeba się zastanowić Spore ryzyko To nie dla mnie Jak najdalej!

Akcje Office Cowork Centre

Emitent działa na rynku wynajmu nieruchomości. Zarejestrowany został niedawno, ale wcześniej prowadzona była działalność w formie spółki z o.o.

Jako Office & Cowork Centre sp. z o.o. od 2017 tworzymy zdecentralizowaną sieć elastycznego najmu powierzchni biurowych. Obecnie operujemy w sześciu miastach, a kampania ma na celu przyspieszyć ogólnopolską ekspansję.

W 2021 roku spółka Office & Cowork Center sp. z o.o. weszła w skład grupy kapitałowej Office & Cowork Center, w której dominującą rolę pełni spółka Office & Cowork Center S.A. będąca emitentem akcji. Aktualnie 100% udziałów spółki Office & Cowork Center sp. z o.o.należy do spółki Office & Cowork Center S.A. Portfolio grupy kapitałowej Office & Cowork Centre to prawie 18 000 m2 biur flex obejmujących sale konferencyjne i szkoleniowe, nowoczesne mikrobiura oraz przestrzeń coworkingową, które wynajmujemy w modelu subskrypcyjnym.

– czytamy na stronie emisji.

Parametry emisji Office Cowork Centre

Na początek tradycyjnie kilka podstawowych faktów o trwającej ofercie. Z emisji 130 tysięcy akcji serii B, C i D Office&Cowork Centre zamierza pozyskać 4,4 mln zł. Do tej pory na kapitał akcyjny składa się 1 milion akcji serii A. W przypadku pełnego sukcesu oferty nowi inwestorzy będą posiadać więc 13 11,5% udziału w kapitale. Nie wiem dlaczego na stronie emisji widnieje informacja, że będzie to 10%. Ktoś to źle policzył. 

Cena emisyjna wynosi od 32 złotych (dla serii B) do 36 złotych (dla serii D). Zapisy na akcje będą przyjmowane maksymalnie do 16 września br. 

Jak już wspominałem, emisja trwa już 3 tygodnie, ale do tej pory o niej w zasadzie nie wspominałem. Dlatego, że moim zdaniem nie ma nawet o czym pisać. Spójrzmy bowiem na wycenę.

Wycena spółki

Dla podanych wyżej cen emisyjnych, wycena spółki pre-ipo wynosi od 32 do 36 mln zł. Czy jest to wycena zasadna? Moim zdaniem, absolutnie nie!

Patronite

Spółka chwali się posiadaniem w portfolio „18 000 m2 biur flex obejmujących sale konferencyjne i szkoleniowe”. Jednak firmę wyceniono tak, jakby te biura były własnością spółki a jest ona w zasadzie tylko pośrednikiem. Na pytanie zadane na stronie emisji emitent odpowiedział:

18000 m2 składa się na 15000 m2 własnych wynajętych przez nas biur oraz około 3000 m2 biur będących w posiadaniu naszych partnerów biznesowych, z którymi od początku istnienia współpracujemy na rzecz dostarczania im klientów.

Każdy metr kwadratowy biura, które nie należy do spółki, ale jest jedynie oferowany do wynajęcia na rzecz innych podmiotów, został wyceniony na 2.000 zł!!!

Skąd ta wycena?

W tej chwili praktycznie jedynym aktywem emitenta jest spółka z o.o., która ma ujemne kapitały własne (ma większe długi niż posiadany majątek). Na dodatek notuje straty a roczne przychody są niższe niż 1 mln zł. Tym bardziej dziwię się wycenie. Zapytałem o to na stronie emisji:

Dzień dobry. Z bilansów wynika, że spółka nie jest właścicielem żadnych nieruchomości. Jej aktywem są udziały w spółce z o.o., która notuje straty i posiada ujemne kapitały własne. Jak uzasadnić wycenę na poziomie 40 mln zł???

Oto odpowiedź spółki:

Nasza spółka jest początkowej fazie rozwoju, więc przeznaczanie wszystkich środków na wzrost jest jak najbardziej naturalną strategią. Podobnie działają inne spółki z branży coworking/flex w Polsce i na świecie.

Zależy nam na stworzeniu największego w Polsce i w tej części Europy ekosystemu firm w ramach oferowanych przez nas powierzchni biurowej oraz rozwinięcie holdingu w stronę proptechu.

Nie wiem jak Wy, ale ja w dalszym ciągu nie jestem przekonany do takiej wyceny. I to używając dość dyplomatycznego słownictwa. 

Podsumowanie

Niestety nie jestem, w stanie nic więcej napisać. Nie widzę żadnych atutów. Do tej pory spółka nie potrafiła osiągnąć rocznie nawet 1 mln zł przychodu a wycenia się na grubo ponad 30 mln zł. W dodatku nie była w stanie wygenerować w tym czasie zysku. 

Czy po pandemii, która przyzwyczaiła wiele firm i pracowników do pracy zdalnej z domu, można liczyć na aż taki dynamiczny rozwój? Może szansą będzie przeniesienie części firm do Polski, na co powołuje się obecny emitent z GPW – Cavatina Holding?

Odwiedźcie stronę emisji i odpowiedzcie sobie sami. Dla mnie to kolejna oferta z rodzaju „zdobądźmy od inwestorów ile tylko się da po najwyższej możliwej wycenie”. Jak widać, tego typu emisje nie znajdują już zbyt dużo chętnych.


Lubisz moje teksty? Polub też mój profil na Facebook-u

Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych i autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.
Please follow and like us: