Śniadecki SA – korporacyjna nowomowa bez wartości dodanej?

Śniadecki SA to pierwszy po wielu miesiącach crowdfundingowy emitent akcji, który mogę opisać na moim blogu. Moim zdaniem – nie warto było czekać. 

Emisja akcji Śniadecki SA

	Emitent	Śniadecki SA
	Branża	działalność deweloperska
	Kwota zbiórki	11.000.000 zł
	Procent oferowany	10,78%
	Wycena spółki pre-ipo (według ceny emisyjnej)	91 mln zł
	Cena emisyjna	80 zł - akcje serii C
	Liczba oferowanych akcji	137.500 akcji serii C
	Data zakończenia oferty	16.12.2025 r.
	Cel emisji	inwestycje deweloperskie, powiększenie banku ziemi
	Strona emisji	https://emiteo.pl/emisja/sniadecki/seria-akcji-c

Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów
Moja subiektywna ocena:
Jak oceniam: Wchodzę w to! Warto zaryzykować Trzeba się zastanowić Spore ryzyko To nie dla mnie Jak najdalej!

Z kronikarskiego obowiązku – kilka faktów na temat trwającej emisji. Spółka działa w szeroko pojętej branży deweloperskiej. Na stronie emisji czytamy, że emitent to „Ogólnopolski holding deweloperski, który tworzy przestrzenie mieszkaniowe i aparthotelowe premium w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach„. Na Platformie Emiteo Śniadecki SA oferuje 137.500 akcji serii C po cenie emisyjnej 80 zł. Daje to wartość całej oferty na poziomie aż 11 mln zł. Czyżby rację mieli ci, którzy mówili, że podniesienie maksymalnego limitu ofert spowoduje wzrost apetytu emitentów? Zakończenie emisji zostało właśnie przesunięte o miesiąc i według najnowszego harmonogramu oferta potrwa do 16 grudnia br.

Wycena Śniadecki SA

Zgodnie z dokumentacją oferty, większościowym akcjonariuszem emitenta jest Sylwester Śniadecki, który posiada wszystkie akcje serii A i 137.443 akcji serii B. Spółka została zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców KRS niedawno, bo w dniu 07.07.2025. Data rejestracji ostatniej serii akcji (seria B) to 30.09.2025. Do tej pory Śniadecki wyemitował 1.137.500 akcji, co przy cenie emisyjnej na poziomie 80 zł, daje wycenę pre-ipo aż 91.000.000! Czy to nie przesadzona wycena? Jej poziom oraz apetyt spółki na nowe środki na poziomie 11 mln zł pozwalałyby raczej na przeprowadzenie klasycznej oferty IPO przy wsparciu domów maklerskich a nie sięganie po pieniądze mniej doświadczonych inwestorów na rynku crowdfundingu. Dla emitenta tańsze byłoby pozyskanie mniejszej liczby inwestorów ale z pokaźniejszymi kapitałami (np. fundusze) niż kilkuset drobnych, wpłacających po kilka tysięcy złotych. A może chodzi o to, że inwestor crowdfundingowy jest mniej wymagający, nie zadaje trudnych pytań, często nie patrzy na wycenę?

Strona emisji

Nie podoba mi się sposób prezentacji kluczowych informacji na stronie emisji. Bez problemu możemy dostrzec komunikat:

W portfolio mamy już 12 zakończonych realizacji

Małą czcionką wyjaśniono niżej:

Wskazane projekty nie były realizowane przez spółkę Śniadecki S.A., a przez spółki, które wchodzą w skład grupy holdingowej Śniadecki S.A. oraz przez jednoosobową działalność gospodarczą prowadzoną przez Sylwestra Śniadeckiego.

Nie uważam, aby projekty realizowane w poprzednich latach przez jednoosobową działalność obecnego głównego akcjonariusza miała uzasadnić wysoką wycenę emitenta. A nawet jeśli miałaby uzasadnić to i tak daleko do tego. Łączna wartość wszystkich projektów zrealizowana przez ponad 10 lat to 57 milionów złotych. Dlaczego miałoby to uzasadnić wycenę Śniadeckiego na poziomie 91 milionów? W dodatku niewiele wiemy na temat rentowności tych projektów.

Bilans Śniadecki SA

Głównym składnikiem majątku emitenta są udziały w spółce zależnej Śniadecki Development sp. z o.o. (KRS: 0000724179). Ona z kolei posiada udziały w 15 innych podmiotach gospodarczych. Ta skomplikowana struktura utrudnia analizę, ale jest typowa dla branży deweloperskiej. Nie sądzę, aby te spółki-wnuczki były dużo warte. Powoływane są do realizacji konkretnych projektów, a żaden nie jest na zaawansowanym poziomie realizacji. Zresztą ich wartość jest uwzględniona w bilansie Śniadecki Development sp. z o.o. Zajrzyjmy więc do finansów spółki zależnej.

Śniadecki Development sp. z o.o.

Suma bilansowa spółki-córki wynosi 17,3 mln zł. Nie oznacza to wcale, że tyle wynosi jej wartość. Działalność Śniadecki Development jest nierentowna – strata za ubiegły rok wyniosła aż 1,1 mln zł. Rok wcześniej była jeszcze wyższa i wyniosła 2,8 mln zł. W bilansie straty z lat ubiegłych mają wartość 3,9 mln zł a kapitały własne spadły poniżej 0. Oznacza to, że zadłużenie firmy jest wyższe od całego jej majątku. Na jakiej podstawie więc wyceniono ten biznes na ponad 90 mln zł? Co więcej, zadłużenie krótkoterminowe jest wyższe od aktywów obrotowych, co wskazuje na znaczne ryzyko niewypłacalności. Wartość aktywów emitenta wynosi niemal tyle samo co wartość aktywów spółki-córki (17,8 mln zł) i niemal w całości są to udziały w spółkach zależnych. Tyle samo wynoszą fundusze własne Śniadecki SA i tyle wniósł do emitenta jego główny akcjonariusz. Pamiętajmy jednak, że zdecydowana większość tej kwoty to udziały w nierentownej i zadłużonej spółce Śniadecki Development. Sami oceńcie czy powinny być wycenione na tyle, na ile zostały.

Prognozy finansowe

Duże straty w poprzednich latach nie przeszkodziły emitentowi na sporządzenie super-optymistycznych prognoz. Już w przyszłym roku zysk netto ma wynieść 4,3 mln zł a w 2027 roku aż 8,7 mln zł. Co roku ma rosnąć i w 2030 roku ma wynosić aż 26 mln zł (!). Znowu sami oceńcie, na ile realne są te prognozy. Spółka sama przyznaje:

(…) powyższe wartości prognoz grupy zostały przygotowane w oparciu o założenie nabywania kolejnych gruntów pod planowane projekty przez spółki z grupy, w związku z czym zakładane przychody mogą się zwiększyć.

Przecież ani emitent, ani jego spółki zależne nie dysponują środkami na inwestycje. Muszą być one dokonane dzięki środkom nowych inwestorów. Ale dlaczego mają w zamian otrzymać jedynie 10% udziału w biznesie? Przecież bez pieniędzy z crowdfundingowej emisji, Śniadecki nie ma szans na realizację swoich planów.

Dywidenda

Kuriozalne moim zdaniem są zapowiedzi wypłaty dywidendy już od przyszłego roku:

Od 2027 roku, zgodnie z naszą polityką dywidendową, planujemy przeznaczać 25% zysku na dywidendę, co – według naszych prognoz – może przełożyć się nawet na 20% stopy zwrotu w perspektywie 4-letniej z zainwestowanych środków (nie uwzględniając wzrostu wartości ceny akcji).

Przypomnijmy sobie, jak duże straty z lat poprzednich ma do pokrycia Śniadecki Development. Strata z roku ubiegłego i z lat wcześniejszych to 5 mln zł – więcej niż planowany zysk spółki-matki. A przecież zysk spółki-matki pochodzić będzie w dużej mierze z dywidend spółki-córki. Samo pokrycie strat to jedno. Pozostaje jeszcze spłata ogromnego zadłużenia. Nie wiem jaki jest sens tego typu zapowiedzi. Chyba tylko po to, by przyciągnąć niemyślących inwestorów. Ja widząc takie coś, tracę zaufanie do emitenta.

Aktualne inwestycje

Spółka na stronie emisji chwali się aktualnie prowadzonymi inwestycjami. Ale one również w żaden sposób nie uzasadniają tak wysokiej ceny emisyjnej. Spójrzmy na fragmenty, które pogrubiłem:

Aktualne inwestycje obejmują: Olchowe Zacisze (18 lokali pod Poznaniem, 16,5 mln zł wartości, 40% zaawansowania budowy, sprzedaż do 2027 r., Śniadecki Development sp. z o.o. jako zarządzający), Smart 14 (52 mieszkania w Poznaniu, 46 mln zł wartości, 10% budowy, sprzedaż do 2028 r., Śniadecki Development sp. z o.o. jako udziałowiec spółki realizującej projekt), Zawangarda (66 mieszkań w Poznaniu, 50 mln zł wartości, w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, sprzedaż do 2028 r., realizowana przez spółkę zależną od Śniadecki Development sp. z o.o.) oraz See Project (aparthotel w Sianożętach, 120 lokali, 81 mln zł wartości, pozwolenie na budowę planowane w połowie 2026 r., sprzedaż do 2029 r., realizowane przez spółkę zależną od Śniadecki Development sp. z o.o.).

W skrócie – pierwsza inwestycja jest jedynie zarządzana przez spółkę zależną (nie ma praw do udziału w zyskach), druga inwestycja jest zaawansowana w 10%, pozostałe nie mają nawet pozwolenia na budowę.

Strona internetowa spółki

Wszedłem na stronę internetową spółki Śniadecki, by tam poszukać jakiegoś punktu zaczepienia. Niestety, jedyne co tam znalazłem to korporacyjna nowomowa, z której nic nie wynika. Oto przykłady:

Jesteśmy nowoczesną i dynamiczną organizacją o zasięgu ogólnokrajowym, która oferuje usługi i rozwiązania na najwyższym poziomie, jest godnym zaufania partnerem w biznesie, a także tworzy wartościowe i rozwojowe miejsca pracy. (…) Jako holding specjalizujemy się w różnych segmentach rynku nieruchomości, dzięki temu łączymy kompetencje, kapitał i doświadczenie, aby wyznaczać nowe kierunki rozwoju w branży. Każda inwestycja traktowana jest jako długoterminowe zobowiązanie, a celem nadrzędnym pozostaje rozwój zrównoważony, odpowiedzialny i nastawiony na trwałą wartość – zarówno dla mieszkańców, jak i otoczenia społeczno-urbanistycznego.(…) Naszą misją jest tworzenie innowacyjnych i wartościowych inwestycji mieszkaniowych, które nie tylko spełniają najwyższe standardy, ale przede wszystkim realnie podnoszą jakość życia. Stawiamy na inteligentne planowanie, które sprzyja wygodzie życia codziennego i wspiera dobrostan mieszkańców – zarówno fizyczny, jak i psychiczny.

Podsumowanie

Na stronie internetowej spółki, na stronie oferty oraz w dokumentacji emisji nie znalazłem nic, co uzasadniałoby tak wysoką wycenę Śniadecki SA. Dla mnie jest ona absurdalna. Dotychczasowa działalność okazuje się nie być rentowna, majątek emitenta jest skromny a prognozy w mojej ocenie – nierealne. Kapitał spółki-matki pochodzi z wyceny spółki-córki a ta z kolei ma ujemne kapitały własne. Jednym zdaniem – emisja akcji Śniadecki SA nie przypadła mi do gustu.

Uzupełnienie

Bardzo ciekawe komentarze pojawiły się pod moim postem dotyczącym emisji akcji Śniadecki SA. Grzesiek:

Pan Prezes robił obdzwonkę do zapisanych na alert o emisji i namawiał osobiście na „zainwestowanie chociaż małej kwoty”. Przyznam że emisja początkowo mnie zaciekawiła, ale szacowałem że wycena na poziomie 10 mln to byłoby i tak optymistycznie. Te 90 mln to absurd. Prezes twierdzi że wycena wynika z oszacowania wartości inwestycji i gruntów, ale z jego wypowiedzi nie wynika by to były grunty będące własnością spółki. (…)

Marcin:

Myślę, że gdyby rzeczywiście wycena miała oparcie na wartości gruntów to spółka chętnie pokazałaby na stronie emisji operaty szacunkowe. Tymczasem w bilansie nie widać żadnych cennych gruntów a spółka nie „chwali się”, że jej spółka-córka ma bardzo poważne problemy finansowe.

Mariusz:

Prezes proponował pracownikom zapłatę za pracę w zamian za objęcie akcji! Wartość Śniadecki SA to ujemny kapitał własny Śniadecki Development. Niestety, naiwny i słuchający Przewodniczącego RN Prezes….popłynął.

---

Lubisz moje teksty – polub też mój profil na Facebook-u Podoba Ci się mój blog? Możesz go wspierać na Patronite – Zostań Patronem Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych i autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.