IronResorts SA – ciekawy pomysł z wątpliwą wyceną

IronResorts SA – ciekawy pomysł z wątpliwą wyceną

21 października, 2021 0 przez Crowdnews.pl

Trwająca na platformie Emiteo emisja akcji IronResorts SA jest według mnie jedną z najciekawszych w ostatnim czasie. Biznes ma szanse na sukces, ale moje wątpliwości budzi zaproponowana wycena. 

Emisja akcji IronResorts SA

EmitentEmitentIronResorts SA
BranżaBranżaośrodek treningowo-rekreacyjny
Kwota zbiórkiKwota zbiórki3.999.998 PLN
Udział w kapitale nowych akcjiProcent oferowany32%
Wycena spółkiWycena spółki (według ceny emisyjnej) 8,5 mln zł
Cena emisyjnaCena emisyjna34 zł
Liczba oferowanych akcjiLiczba oferowanych akcji117.647 akcji serii B
Data zakończenia emisjiData zakończenia oferty 26.11.2021
Cel emisjiCel emisjibudowa drugiego skrzydła obiektu, wyposażenie, budowa spa, instalacja fotowoltaiczna, rozbudowa parkingu, marketing
Strona emisjiStrona emisjihttps://ironresorts.pl/
Oceniam oferty crowdfundingowe żeby Tobie było łatwiej je przeanalizować, ale pamiętaj aby ocenić emisję według własnych kryteriów

Moja subiektywna ocena:

Jak oceniam:

Wchodzę w to! Warto zaryzykować Trzeba się zastanowić Spore ryzyko To nie dla mnie Jak najdalej!

Platforma Emiteo.pl działa nieco w cieniu bardziej znanych platform, takich jak Beesfund, CrowdConnect czy Crowdway. Warto jednak być na bieżąco również z ofertą tego serwisu, bo ma do zaoferowania całkiem ciekawe emisje. Niedawno w ekspresowym tempie 4,5 mln zł pozyskał projekt KTS Weszło SA. Obecnie trwa oferta innego projektu sportowego – IronResorts SA

Muszę przyznać, że na pierwszy rzut oka oferta ta wygląda ciekawie a cały projekt ma spore szanse na sukces. Problemem znów okazuje się zaproponowana nam wycena spółki.

O IronResorts SA

Najpierw kilka słów o samym projekcie. Emitent powstał bardzo niedawno, bo 2 miesiące temu, ale jest kontynuatorem spółki z o.o., działającej pod tą samą nazwą. Jak możemy przeczytać w dokumencie ofertowym, spółka jest podmiotem, który docelowo będzie prowadzić działalność hotelową i szkoleniową. Oferta skierowana będzie głównie do osób zajmujących się triathlonem i innymi formami aktywnego spędzania czasu.

Bazą IronResorts SA będzie należący do spółki ośrodek treningowo-rekreacyjny w Sierosławiu – około 20 km od centrum Poznania. Pierwszy etap inwestycji (budynek z pokojami dla gości, sala treningowa, kuchnia i kawiarnia) sfinansowany został ze środków własnych założycieli i jest w tej chwili na ukończeniu. Otwarcie planowane jest na koniec tego roku.

Cele emisji

Spółka zamierza rozbudować kompleks o drugie skrzydło. Środki mają pochodzić z trwającej właśnie emisji akcji, w której IronResorts planuje pozyskać 4 mln zł. Środki te zostaną przeznaczone m.in. na SPA ogrodowe (sauna i jacuzzi), instalację fotowoltaiczną, salę konferencyjną, budowę parkingu.

Przyszłe dochody emitenta mają pochodzić z kilku źródeł. Ośrodek IronResorts zaoferuje gościom nie tylko noclegi i zaplecze treningowe, ale również opiekę trenerów. Głównym źródłem przychodu będą usługi hotelarskie, gastronomiczne i szkoleniowe. Spółka zaoferuje m.in. obozy treningowe oraz możliwość wynajęcia sali na imprezy okolicznościowe i konferencje. 

Patronite

Mocne strony projektu

Zanim przejdę do najważniejszego, czyli wyceny spółki – kilka zdań na temat mocnych stron emitenta. Docenić należy kilka faktów. Po pierwsze IronResorts nie zaczyna od zera. Bilans firmy pokazuje sumę bilansową na poziomie ponad 2,2 mln zł i są to przede wszystkim środki trwałe w budowie. 

Ośrodek IronResorts to nie jedynie szkice na kartce papieru i biznesplan, ale realna wartość – budynek, który już stoi i który może już praktycznie zacząć przyjmować pierwszych gości. Budowa została sfinansowana ze środków własnych założycieli i przy rosnących cenach nieruchomości jego wartość bez wątpienia ostatnio wzrosła. W tym kontekście wycena 8,5 mln zł pre-ipo nie wydaje się przesadzona, jeśli porównamy ją do kilkudziesięciomilionowych wycen spółek bez żadnego majątku. 

Założyciele

Przy mocnych stronach warto wspomnieć o założycielach spółki. Nie są to bowiem przypadkowe osoby. W tej chwili akcje IronResorts należą do 3 osób fizycznych. Po 45 procent udziałów mają Lech Jaroniec oraz Paweł Jaroniec

Pierwszy jest triathlonistą, twórcą tematycznych kanałów w serwisach społecznościowych pod marką „IronWay — droga do IronMana”. Paweł Jaroniec to z kolei przedsiębiorca działający w branży deweloperskiej. Można więc tu liczyć na połączenie pasji i znajomości branży. 

Parametry oferty

Mocną stroną emisji jest też stosunkowo duży udział crowdfundingowych inwestorów w podwyższonym kapitale spółki. W tej chwili na kapitał IronResorts SA składa się 250 tysięcy akcji serii A, które należą do założycieli firmy. W trwającej emisji spółka oferuje aż 117.647 akcji serii B. Oznacza to, że jeśli cała dostępna pula zostanie objęta to nowi inwestorzy będą posiadać aż 32% udziału w projekcie.

Nadal zdecydowana większość będzie oczywiście należała do założycieli, ale ponad 30% udziałów to już solidna liczba. Jeśli nowi inwestorzy będą aktywnie uczestniczyć w Walnym i głosować wspólnie to mają szanse mieć realny wpływ na losy spółki, przynajmniej na wybór swojego przedstawiciela do rady nadzorczej.

Oczywiście zdaję sobie sprawę z tego, że powyższe to raczej tylko teoria. Praktyka jest taka, że niewielu indywidualnych inwestorów uczestniczy w życiu spółki. Często udział w Walnym jest po prostu nieopłacalny dla kogoś kto zainwestował kilkaset złotych. Docenić jednak należy fakt, że crowdfundingowi inwestorzy będą mieć 1/3 udziału w projekcie.

Słabe strony

Czas przejść do tego co najbardziej lubię, czyli do zagrożeń i słabych punktów. Powyżej napisałem, że nowi inwestorzy będą mogli mieć realny wpływ na losy spółki. Możliwe jednak, że na to poczekamy. Zgodnie ze statutem rada nadzorcza jest powoływana na wspólną 3-letnią kadencję. Emitent jest podmiotem nowym, więc kadencja obecnej rady upływa właśnie za 3 lata.

A kto teraz pełni tą odpowiedzialną rolę w IronResorts SA? Są to: Patrycja Jaroniec, Aleksander Jaroniec i Małgorzata Jaroniec. W skład zarządu wchodzą Lech Jaroniec i Paweł Jaroniec. Nowi inwestorzy wnoszą do projektu zdecydowanie więcej środków niż założyciele, ale póki co wygląda to jakby mieli być tylko biernymi uczestnikami rodzinnego biznesu.

Social Media

W materiałach dotyczących emisji dość duży nacisk kładzie się na obecność w social mediach. Możemy przeczytać m.in.:

Nazywam się Lech Jaroniec. Jeżeli interesujesz się triathlonem, zapewne znasz mnie z kanału IronWay. To właśnie pod tą nazwą rozwijamy jedną z najszybciej rosnących marek triathlonowych w Polsce: „IronWay — droga do IronMana”.

To rzeczywiście jest jakiś atut. Każdy obserwujący kanał na Instagramie, Facebooku czy Youtube to potencjalny klient. Trudno nawet wycenić tego typu obecność w mediach, ale wpływa korzystnie na wycenę spółki. Nie przeceniałbym jednak popularności tych kanałów. 

Kanał „IronWay – droga do IronMana” na Instagramie ma 2726 obserwujących. Nie są to liczby, które miałyby powalać na kolana. Sportowcy mniej znani szerszemu gronu kibiców potrafią zgromadzić po kilkanaście tysięcy fanów. Podsumowując ten wątek – warto docenić obecność w social mediach, ale nie można tego przeceniać.

Wycena IronResorts SA

Przejdę wreszcie do najważniejszego, czyli do wyceny spółki. Zaproponowana cena emisyjna na poziomie 34 zł oznacza, że IronResorts SA wyceniono pre-ipo na 8,5 mln zł. Już wcześniej napisałem, że to i tak niewiele porównując do niektórych innych emitentów, nieposiadających żadnego majątku.

IronResorts SA już jakiś majątek ma i to całkiem sensowny. Nie oznacza to jednak wcale, że z taką wyceną się zgadzam. Do dokumentu ofertowego dołączono „Wyciąg z raportu analitycznego z wyceny projektu Iron Resorts SA”. Zajrzyjmy do środka.

Wycena przepływów

Pierwsza część raportu zawiera wycenę spółki metodą zdyskontowanych przepływów. Sposób ten jest uznawany na najbardziej miarodajny. Problemem jest oczywiście rzetelne sporządzenie prognozy przyszłych wyników. Nawet niewielka zmiana wprowadzonych danych może mocno zmienić końcowy wynik.

Łatwo sobie wyobrazić jak bardzo niepewne jest prognozowanie przychodów firmy na najbliższe 5 lat skoro tak naprawdę firma ta nie rozpoczęła jeszcze działalności operacyjnej. W wycenie założono, że przez najbliższe 5 lat spółka będzie płacić stawkę podatku w wysokości 9%. To również jest mocno dyskusyjne. Jakieś wartości należy jednak przyjąć. Przyjmijmy więc, że przyjęte do wyceny prognozy się sprawdzą.

Sporządzone wyliczenia pokazują, że projekt IronResorts SA według metody DCF jest warty 8,5 mln zł. Dokładnie tyle ile wynosi wycena w trwającej emisji. Dlaczego więc mam do wyceny zastrzeżenia?

Brak dyskonta

Wycena spółki na poziomie 8,5 mln zł dotyczy obecnego stanu (przed emisją). Już po przeprowadzeniu oferty (w przypadku jej pełnego sukcesu) wartość firmy wzrośnie do 12,5 mln zł. Tymczasem wycena IronResorts metodą DCF sporządzona została przy założeniu określonych przychodów w przyszłości. Będą one możliwe dzięki inwestycjom poczynionym ze środków z trwającej emisji. Tak naprawdę według metody DCF zaproponowana inwestorom wycena jest mocno wygórowana.

Po zakończeniu oferty IronResorts SA będzie warty 12,5 mln zł podczas gdy wycena DCF pokazuje, że jest to jedynie 8,5 mln zł. A to jeszcze nie wszystko. Zabrakło bowiem najważniejszego – dyskonta.

Często można spotkać się z opinią, że spośród emitentów crowdfundingowych, 7 na 10 firm upadnie zanim pokaże jakiekolwiek zyski, 2 „jakoś” przetrwają a tylko 1 okaże się prawdziwym hitem. Zyski z tej 1 firmy powinny być na tyle duże, aby zrekompensować nam straty na innych spółkach. Inwestując na rynku crowdfundingowym biorę na siebie bardzo duże ryzyko. Emitent jest podmiotem nowym a możliwość sprzedaży akcji w najbliższych latach będzie mocno utrudniona. Oczekuję więc sporego dyskonta – rzędu 30-40%. Tu nie tylko nie widzę dyskonta, ale coś zgoła odmiennego. Wycena IronResorts według ceny emisyjnej jest o prawie połowę wyższa niż ta otrzymana z wyceny przepływów pieniężnych!!!

Analiza porównawcza

Inaczej wygląda druga część raportu, która zawiera analizę porównawczą. Według niej IronResorts SA jest warty (a raczej będzie warty po sukcesie trwającej oferty) 19,4 mln zł. Uwzględniając oczekiwane dyskonto można by stwierdzić, że teraz zaproponowana cena emisyjna ma uzasadnienie. W rzeczywistości jest jednak jeszcze gorzej niż przy pierwszej metodzie.

Do analizy porównawczej wzięto bowiem takie podmioty jak… Accor, Marriott czy Hilton. Jaki jest sens porównywania powstającego dopiero ośrodka na kilkanaście pokoi z takimi światowymi gigantami jak Marriott czy Hilton (550 tysięcy pokoi)? W dodatku porównujemy prognozę optymistycznych wyników IronResorts z realnymi wynikami wspomnianych gigantów. Wyników osiągniętych w bardzo trudnym dla hotelarstwa okresie. Wystarczy wspomnieć, że obecnie Marriott jest wyceniany na poziomie C/Z 4938 a C/WK 216!!! To nie jest normalna sytuacja i mocno wypacza sens analizy porównawczej.

Zapytałem o to na stronie emisji i jestem ciekawy odpowiedzi spółki.

Podsumowanie

Podsumowując, dalsza analiza mija się z celem. Projekt choć całkiem fajny, jest wyceniany według mnie na zbyt wysokim poziomie. Przedstawiona w dokumencie ofertowym niezależna wycena jeszcze bardziej mnie w tym utwierdziła.

Zachęcam jednak do zapoznania się ze stroną emisji oraz wspomnianym dokumentem ofertowym. Chciałbym być inwestorem tego typu spółki, ale nie przy tej wycenie.


Lubisz moje teksty – polub też mój profil na Facebook-u.

Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych oraz autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.

Please follow and like us:
Czytaj też:   Producent dronów z kolejną emisją