Nie mam dobrych wieści dla osób, które kilka miesięcy temu zainwestowały w akcje Implant SA. Zmaterializowały się wszystkie ryzyka, o których pisałem w mojej analizie emisji.
Emisja akcji Implant SA
Crowdfundingowa oferta spółki Implant trwała na platformie Beesfund od marca do maja ubiegłego roku. Emitent zamierzał pozyskać 4 mln zł na dokończenie budowy „największego na świecie obiektu kontenerowego typu Food & Art Park”. Ostatecznie emisja zakończyła się skromnym sukcesem. Akcje Implant objęło 124 inwestorów, którzy zainwestowali w projekt 429 tys. zł.
Moją ocenę oferty przedstawiłem w tekście Emisja akcji Implant SA – więcej pytań niż odpowiedzi. Spółka i parametry oferty nie przypadły mi do gustu. Wskazywałem m.in. na bardzo wysoką wycenę firmy i brak opublikowania danych finansowych spółki zależnej, która stanowiła jedyny majątek emitenta. Wymieniłem również 3 bardzo istotne ryzyka inwestycji:
- brak tytułu własności do działki, na której powstaje inwestycja,
- możliwe problemy ze spłatą olbrzymiego zadłużenia z tytułu emisji obligacji,
- znaczne opóźnienia w budowie.
Bez satysfakcji muszę stwierdzić, że wszystkie te ryzyka się zmaterializowały, co stawia obecnie spółkę w bardzo trudnym położeniu.
Opóźnienia w budowie
Pierwotnie budowa warszawskiego Implantu miała się rozpocząć w 2018 roku. Później termin budowy i oddania do użytku był wielokrotnie przekładany. W moim tekście dotyczącym spółki przypominałem fragmenty artykułów:
Implant Warszawa Chmielna 75. Na bliskiej Woli we wrześniu/październiku 2018 miała rozpocząć się budowa „ultranowoczesnego kompleksu” zbudowanego z ponad 270 kontenerów modułowych (…). Nietypowe tymczasowe centrum handlu i rozrywki nie powstanie jednak zgodnie z zakładanymi planami.
Warszawa.naszemiasto.pl 28.11.2018
Firma Nowa Epoka Handlu rozpoczyna realizację długo wyczekiwanej inwestycji Implant (…). Budowa ruszy prawdopodobnie jeszcze w tym miesiącu i potrwa około 3 miesięcy.
Nowawarszawa.pl 18.04.2020
Na rogu Chmielnej i Żelaznej, tuż przy torowisku linii średnicowej, powstanie Implant. (…) – Pod koniec 2020 roku chcemy oddać obiekt do użytku – słyszę.
Warszawa.naszemiasto.pl 20.08.2020
Dalsze opóźnienie
Na stronie emisji spółka zapowiadała oddanie inwestycji na przełomie II/III kwartału 2021 r. Wątpiłem w ten termin i niestety miałem rację. Mamy 2022 rok a teren budowy pozarastały chwasty. W I połowie listopada w serwisie Radia Eska mogliśmy przeczytać:
W tej chwili próżno szukać życia na terenie tej inwestycji, gdyż zniknęły z niej jakiekolwiek ekipy budowlane. U zbiegu Chmielnej i Żelaznej nie dzieje się nic od ponad 5 miesięcy.
Jeśli ktoś nie mieszka w Warszawie i nie miał możliwości przyglądać się postępom na placu budowy (a raczej ich brakom) to o przestoju mógł się dowiedzieć ze specjalistycznych forów internetowych.
Jak się coś będzie dziać to ktoś tu wstawi informację lub zdjęcie. Na razie ewidentnie widać że nie mają kasy. Raczej ktoś musiałby przejąć cały projekt żeby budowa ruszyła. Smutny widok.
– pisał jeden z użytkowników forum Skyscrapercity.com
Brak własności terenu
A jaka jest przyczyna kolejnych opóźnień? Okazuje się, że brak własności do terenu, na którym Implant ma (miał) powstać. Wskazywałem, że to bardzo istotny czynnik ryzyka.
Mam wrażenie, że emitent nie docenia (lub nie chce docenić) ryzyka wypowiedzenia umowy dzierżawy działki. Umowa jest odnawiana na 2-letnie okresy i może nadejść ten moment, gdy zostanie wypowiedziana. Na stronie emisji czytamy, że w takiej sytuacji kontenery zostaną przeniesione na inne miejsce. Pamiętajmy jednak, jak ważną rolę gra lokalizacja projektu. Czy projekt w ścisłym centrum Warszawy a projekt gdzieś na obrzeżach będzie wart tyle samo?
– pisałem w marcu.
No i właśnie nadszedł ten moment, w którym brak prawa własności do działki staje na przeszkodzie dokończenia inwestycji.
Walczymy z podstawową kwestią, jaką jest dzierżawa działki. Dzierżawca potraktował nas biznesowo nieelegancko, mamy problemy z tym, żeby uzyskać odpowiednią długość dzierżawy działki (…). Obecnie zamroziliśmy budowę, żebyśmy nie ponosili kosztów w czasie, gdy mamy przestój. Dlatego to wygląda, jak opuszczone. Ale cały czas jesteśmy, trzymamy rękę na pulsie.
– powiedział Zbigniew Bagiński, Prezes Implant SA, cytowany w serwisie Eska.pl.
Do tej pory na powstanie projektu wydano około 20 mln zł. Możliwe jest przeniesienie większości konstrukcji w nowe miejsca. Jak wskazywałem jednak we wpisie, może to znacznie obniżyć opłacalność całego biznesu i znowu wpłynie na znaczne opóźnienie otwarcia.
Spłata obligacji
Niestety to nie koniec problemów spółki. W mojej ocenie oferty pisałem, że jedynym majątkiem emitenta są udziały w NEH sp. z o.o. Było to o tyle kluczowe, że spółka córka była (i jest nadal) bardzo zadłużona. Zastanawiałem się w marcu skąd firma weźmie środki na spłatę obligacji.
Obligacje mają to do siebie, że trzeba je spłacić. Moje pytanie o źródło spłaty jest o tyle zasadne, że z danych w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych wynika, że jeszcze w tym roku zapadają obligacje NEH sp. z o.o. o wartości nominalnej ponad 7 mln zł. W I kwartale przyszłego roku (a więc za rok) będzie trzeba spłacić obligacje kolejnych serii o wartości ponad 6,1 mln zł. Podaję tu samą wartość nominalną – bez odsetek wynoszących 7,2%.
Częstą praktyką jest rolowanie obligacji, czyli odroczenie terminu spłaty, w zamian za obligacje kolejnych serii. Co jednak, jeśli nabywcy obligacji na to się nie zgodzą i zażądają spłaty? Jest to realne rozwiązanie, biorąc pod uwagę uwarunkowania rynkowe. Na stronie emisji jest mowa tylko o nowej emisji na kwotę 4 mln zł, która ma posłużyć sfinansowaniu końcowego etapu budowy. Brakuje mi informacji co z obligacjami wygasającymi w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Przypomnę, że chodzi tu o kwotę ponad 13 mln zł plus odsetki.
– pisałem w marcowym tekście.
Dane z KDPW
Na moje pytanie o źródło spłaty obligacji spółka odpowiedziała wtedy:
Spłata Obligacji – środki na spłatę będą pochodziły ze środków bieżącej działalności operacyjnej.
Już teraz widzimy, że Implant ma spory problem. Projekt nie ruszył a termin spłaty obligacji nieubłaganie nadszedł. Wiadomo jak to musiało się skończyć. Na stronie Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych znalazłem informację, że w tej chwili NEH sp. z o.o., która w całości należy do Implant SA, nie spłaciła w terminie obligacji o łącznej wartości 7,1 mln zł!
Pisząc to opieram się na najbardziej aktualnych informacjach z Rejestru Zobowiązań Emitentów, prowadzonego przez KDPW (https://rze.info/listofissuer/178/listofinstruments). Nad spółką – córką Implant SA wisi widmo kolejnych kwot do spłacenia. W jaki sposób to zrobi skoro termin otwarcia projektu jest w tej chwili bardziej odległy niż w czasie trwania emisji?
Podsumowanie
Bardzo się obawiam o przyszłość spółki, która w ubiegłym roku przeprowadziła emisję przy wsparciu platformy Beesfund. Mój niepokój budzi też sposób komunikacji firmy z rynkiem, a raczej jego brak. Ostatni wpis na facebookowym profilu Implant pochodzi z… maja ubiegłego roku, a więc z czasu gdy trwała crowdfundingowa oferta.
Gdy już emisja się zakończyła, spółka nie widzi chyba potrzeby wyjaśnienia inwestorom i sympatykom projektu co się dzieje. Przez kilkanaście tygodni nie odpowiedziała nawet na pytania zadane na profilu firmy.
Po raz kolejny przekonaliśmy się więc, że warto poważnie potraktować wszystkie ryzyka związane z inwestycją i nie można podzielać hurra-optymizmu emitentów.
Lubisz moje teksty? Polub mój profil na Facebook-u
Pamiętaj, że jakikolwiek tekst w serwisie Crowdnews.pl nie stanowi rekomendacji ani porady inwestycyjnej. Serwis zawiera opisy warunków emisji akcji w ofertach crowdfundingowych i autorskie komentarze dotyczące tych ofert. Nie ponoszę odpowiedzialności za efekty i skutki decyzji podjętych po lekturze tekstów w serwisie Crowdnews.pl. Jeśli planujesz inwestycję w akcje – za każdym razem dokładnie zapoznaj się z materiałami przedstawionymi przez emitenta. Nie kieruj się opinią moją ani jakiejkolwiek innej osoby.
